A finales de marzo el Ayuntamiento de Madrid aprobó un plan para regular los alojamientos turísticos (Airbnb/HomeAway) tanto en el centro como en los alrededores de la ciudad, para lo cual desarrolló un plan que divide a la ciudad en tres zonas, con distintos tipos de restricciones: para la apertura de viviendas de uso turístico (VUT) y la transformación de edificios enteros en hoteles.

La normativa que fue aprobada en pleno por el Ayuntamiento Madrileño dejará al 95% de los pisos (Alojamientos/Departamentos) turísticos en la ilegalidad, dado que no estaría cumpliendo con las principales características que deben aplicar a este tipo de alojamiento y que algunas de las principales son: 

• Entrada independiente: Las viviendas que aspiren a destinarse a alojamiento turístico en las zonas 1 (centro) y 2 (distritos de alrededor del centro) deberán tener un acceso independiente por la calle, así como un ascensor independiente también al resto de los vecinos que habiten en la propiedad. 

Con esta iniciativa, la mayoría de los pisos turísticos incumplirían la norma y quedaría solamente en posibilidad de comercializarse los que se ubiquen en planta baja de los edificios.

Las propiedades que se ofrezcan como alojamientos turísticos no podrán utilizar puertas de entradas, portales o ascensores comunes con las viviendas. En el anillo 3, esas exigencias de acceso independiente se mantienen cuando el uso de hospedajes pretenda implantarse en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

• Máximo de 90 días al año: El ayuntamiento de Madrid entiende que los alquileres turísticos por más de tres meses al año deben registrarse como actividad económica y por ello los propietarios deberán pedir una licencia que los obligará a una serie de requisitos, que son los mismos que rigen para los negocios de hospedaje. La medida de la entrada independiente afecta, por tanto, a los hospedajes que se alquilen para turistas con un tiempo superior. 

Los apartamentos turísticos y las viviendas que se destinen al uso turístico bajo el principio de

unidad de explotación empresarial, en su totalidad y por tiempo superior a tres meses al año,

quedan comprendidos en el uso de Servicios Terciarios en su clase de Hospedaje, “por ser

actividad económica y no constituir residencia permanente y deberán contar con licencia

para ejercer dicha actividad”, explican desde el Consistorio.

Esta normativa buscar frenar la conversión de departamentos para viviendas en alojamientos turísticos, tanto en el centro como en los alrededores de la ciudad de Madrid, además de frenar el aumento de las rentas que ésta actividad está impulsando.

• Los Anillos: El plan divide Madrid en cuatro zonas, con distintos tipos de restricciones para la apertura de viviendas de uso turístico (VUT) y la transformación de edificios enteros en hoteles. La zona más protegida corresponde al distrito Centro, donde será casi imposible obtener una licencia de vivienda turística o apartamento fuera de los ejes principales (Gran Vía, Alcalá o Plaza Mayor).

El segundo anillo corresponde a los restantes barrios históricos, como Chamberí, parte de Charmartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca.

El tercer anillo se corresponde con los barrios fuera de la anilla uno y dos, más los distritos de Usera, Carabanchel y Latina.

• Se elimina la implantación directa: Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos para implantar un hotel u otro establecimiento similar, el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa. Es necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.

En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial. Cuando el hotel pretenda implantarse en un edificio protegido de uso residencial, el plan especial deberá acreditar que no es viable rehabilitarlo para el uso residencial.

Nada es para siempre

No obstante, este plan regulatorio no puede considerarse definitivo. Si bien los partidos políticos y los ciudadanos concuerdan que es necesario regular la actividad, no todos coinciden en la metodología a utilizar.

La candidata de Ciudadanos al Ayuntamiento de Madrid, Begoña Villacís, ha asegurado que revertirá la medida de una entrada independiente que hace inviable el 95% de los actuales pisos turísticos en el centro de la ciudad si se proclama alcaldesa en las elecciones de mayo. La comisión de seguimiento del plan general, de los expertos de la ciudad de Madrid, han desaconsejado que el acceso sea independiente”, ha dicho Villacís. “Con nosotros eso no se haría así. Sí, lo regularíamos, pero entendemos que no se puede jugar a la saturación, vaciar de vida los barrios, pero con otros instrumentos y otras herramientas, trabajar con todos los sectores afectados y no de espaldas”, ha añadido mientras auguraba un aluvión de demandas en los tribunales.

El Partido Popular, que ha votado en contra del plan, admite que es necesaria una normativa para frenar la expulsión de los vecinos. “Somos conscientes de la urgencia de la regulación normativa porque se están generando problemas en diversos distritos como consecuencia de la proliferación de las viviendas de uso turístico y es imprescindible esa regulación, pero esa regulación no se puede hacer desde el punto de vista negativo, tratan de expulsar el 95% y además decirlo con orgullo por parte del equipo de gobierno”, ha declarado su candidato y portavoz en el Ayuntamiento, José Luis Martínez Almeida.

Un modelo que se contagia

El modelo Airbnb ha cambiado con respecto a su concepción original, hace ya casi 11 años, nacido en San Francisco y como forma de utilizar esas habitaciones que quedaban disponibles, y que permitían a los propietarios amortizar gastos comunes de la vivienda.

Hoy, por ejemplo, Villafinca, el usuario de Airbnb que más alojamientos gestiona en España, según los datos de DataHippo analizados por eldiario.es, es el perfil que pertenece a la empresa Ca S’amitger, que se define como una central de reservas y agencia de viajes que opera con diferentes marcas comerciales y suma más de 70 empleados.

Esta compañía funciona como intermediaria entre los propietarios de las viviendas y quienes desean alquilarlas, a través de plataformas como Airbnb. A cambio de una comisión, Villafinca anuncia las propiedades, gestiona las reservas y los cobros, e incluso se encarga del mantenimiento y la limpieza de los alojamientos. 

Como Villafinca, en Airbnb hay muchas otras empresas y agencias que anuncian centenares de viviendas para uso turístico: AP Costas gestiona más de 700 a lo largo del litoral mediterráneo; Ceigrup opera en la Costa Brava y Girona con cerca de 500; Top Villas Mallorca ofrece más de 300 alojamientos. Los diez mayores ‘caseros’ de Airbnb controlan más de 4.000 anuncios en las grandes ciudades y zonas turísticas, según la investigación de eldiario.es

En Barcelona y Madrid, las principales urbes de la plataforma de economía colaborativa, apenas el 40% de la oferta está gestionada por caseros con un solo anuncio. En provincias más turísticas como Baleares, Girona o Canarias, la proporción baja hasta el 30% de los alojamientos.

Buenos Aires también la quiere

Días después de que Ayuntamiento de Madrid apruebe el Plan Especial de Hospedaje que regulará el alquiler temporario de departamentos con fines turísticos, el presidente de la Asociación de Hoteles, Restaurantes, Confiterías y Cafés de Buenos Aires, Ariel Amoroso, declaró sobre el tema que “la AHRCC impulsa una legislación similar para la Ciudad de Buenos Aires para que no haya competencia desleal en detrimento de los hoteles y en la gastronomía”.

En Argentina hay 487 mil plazas de alquiler temporario contra 420 mil plazas hoteleras, las que no cuentan con la seguridad que brinda un hotel, entre otras características de servicios.

“Vemos la normativa que se aplicó en Madrid como algo muy positivo. Lo que decimos no es que estos departamentos no pueden ser alquilados, al contrario. Nosotros somos un rubro en el que estamos acostumbrados a competir fuerte, pero que sea bajo la misma ley y bajo las mismas normas”, señaló.

“El problema fundamental es un problema de legalidad, de seguridad y de un manejo equitativo de las cargas impositivas. Los empresarios hoteleros deben afrontar una alta carga de impuestos y deben cumplir con regulaciones específicas, en el caso de nuestros hoteles a través del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que quienes alquilan un departamento por Airbnb no está registrado en ningún lado, no paga ningún tipo de impuestos y no tiene personal en blanco. Entonces se produce una competencia desleal y por eso la diferencia de los precios”, explicó Amoroso.