Alquileres temporarios y cómo regularlos

La llamada interacción C2C (consumidor a consumidor) ha sido uno de los fenómenos que más ha crecido gracias a la popularización de internet. Un negocio que se ha visto beneficiado ha sido el de los alquileres turísticos, que si bien ya existían desde hace mucho tiempo, las nuevas plataformas que conectan propietarios de viviendas o habitaciones con potenciales usuarios (Airbnb, como ejemplo más notorio) los ha puesto en inmejorables condiciones. En países con economías emergentes o de crisis como la nuestra, en donde la venta de propiedades se ha visto paralizada y el rendimiento de los alquileres tradicionales dejó de ser tan atractivo, el boom de los alquileres temporarios a turistas desbordó cualquier previsión, y no sólo en grandes ciudades, sino en cualquier destino turístico con escasa oferta de hotelería formal. 

Para analizar con otras entidades que se encuentran abocadas a intentar controlar esta creciente tendencia mundial, el pasado 18 y 19 de noviembre, la Asociación de Hoteles, Restaurantes, Confiterías y Cafés de Buenos Aires (AHRCC), junto a la Asociación de Hoteles de Turismo de la República Argentina (AHT) y la Federación Empresaria Hotelero Gastronómica de la República Argentina (FEHGRA), participaron de manera conjunta y coordinada en una reunión que se llevó a cabo en Nueva York convocada bajo el lema: “Por una industria de alquileres temporarios que pague impuestos, correctamente regulada y socialmente responsable”. 

Esta reunión fue concebida y organizada especialmente por la Asociación de Hoteles de Nueva York Ciudad (HANYC) y la AH TOP de París, incorporándose sobre la víspera del encuentro el Gremi d´ Hotels de Barcelona y GNI–Synhorcat de Francia. Las entidades estuvieron representadas por Gabriela Akrabian (Vicepresidente 1 de la AHRCC), Daniel Manzella (Presidente de AHT, CABA), Ezequiel Vázquez (asesor jurídico de AHT) y Jordi Busquets (asesor de FEHGRA).

En una charla con Mensajero Turístico, Akrabian contó cómo se conformó el encuentro y el objetivo del mismo: “La reunión fue organizada por Barcelona, New York y París. Nos convocamos por conocimiento. Fue de boca en boca, porque ya teníamos relaciones entre nosotros. La idea era plantear cuál es la situación de cada país, por medio de experiencias”. 

En el caso de la AHRCC, plantearon la posibilidad de armar un registro de alquileres temporarios, aunque presenta mucha resistencia. “Los motivos son las cláusulas que se quieren implementar. Hasta el momento, la reglamentación es muy laxa, en cambio, nosotros buscamos condiciones y controles más equitativos”. 

Sobre el proyecto, agrega: “Lo trabajamos junto al Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires, pero aún estamos esperando su devolución. Seguramente, de un día a otro se sancione en la Legislatura”.

Una realidad local

Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, la oferta de renta turística por períodos cortos ya representa más del 40% del total de los departamentos en alquiler. En el 93.7% de los casos, incumplen el Código Civil ofreciendo la vivienda por períodos mayores a los permitidos. A un valor promedio de $447 el m2, alquilar por temporada es un 32% más caro que alquilar por dos años. 

El Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo realizó el primer relevamiento integral del mercado de alquileres temporarios. El informe comienza con una caracterización de los departamentos en alquiler según su ubicación geográfica, su tamaño y su antigüedad. Luego se analiza el precio promedio del alquiler y las expensas, haciendo un desglose por barrio y por ambientes. Y, finalmente, se analizan las principales características de este tipo de contratos, los requisitos que deben cumplir los inquilinos para acceder a esta modalidad del mercado de alquileres y la legislación que los regula.

En Palermo, Recoleta y San Telmo, la disponibilidad de alquileres temporarios supera ampliamente la de los residenciales, mientras que, en otros barrios como Congreso, Balvanera y Centro, la incidencia de estos alquileres es cada vez mayor. Estos datos dan cuenta del fenomenal crecimiento de esta modalidad de alquiler, que pone en crisis la idea generalizada de que se trata de un mercado orientado al turismo. A raíz de la falta de control por parte del estado, inmobiliarias y locadores retiraron la oferta de alquileres tradicionales y se volcaron a los temporarios. Al respecto, Fernando Muñoz, coordinador del Programa de Atención a Inquilinos, afirmó “Lo que años atrás era un mercado restringido a turistas y a quienes llegaban a la Ciudad por períodos cortos con motivos de estudio, trabajo, enfermedad u otro; hoy se transformó en un mercado amplio y en expansión, que apunta a aquellos residentes que no cumplen todos los requisitos que el mismo mercado inmobiliario creó para acceder al mercado tradicional”. 

El rendimiento del alquiler temporario depende mucho del grado de ocupación que se logre. Para que funcione, la ocupación anual tienen que alcanzar el 72%. Una buena ubicación garantiza mayor ocupación. La oferta de departamentos temporarios se divide de la siguiente manera: Palermo, con el 29,85% de la oferta, es el barrio con mayor cantidad de unidades disponibles; le siguen: Recoleta (27,42%) y Belgrano (11,73%). El resto de los barrios con mayor cantidad son: San Telmo (6,08%), Centro (5,19%), Almagro (2,94%), Puerto Madero (2,69%), Caballito (2,67%), Congreso (2,20%) y Balvanera (1,53%). En conjunto, estos diez barrios concentran el 92,33% de la oferta.

Volviendo a la reunión en Nueva York, cabe destacar que en la misma, participaron Cámaras, Asociaciones y Federaciones de 22 países y 31 pertenecientes a ciudades de todo el mundo, a excepción del continente africano.

Con respecto a lo que está sucediendo en otras partes del mundo, la Vicepresidenta 1 de la AHRCC, Gabriela Akrabian, declara que “por ejemplo, París, Barcelona y Japón tienen registros, pero lo que está fallando son los controles. Si no hay control, no hay sanción”. E infiere que “hay un vacío legal y un desinterés por parte de las autoridades. Lo que sacamos en concreto es que en los países que tienen registro tampoco sirve demasiado porque no hay control, nadie va a chequear si por ejemplo tiene la red de instalación eléctrica en condiciones, si tiene matafuego o si cumplen con los mínimos requisitos que se establecieron en cada una de las leyes que estas ciudades fueron implementando”.

Otra de las problemáticas que trataron en el encuentro fue la traba que ponen los operadores para que las leyes no salgan. “Notamos en común con los distintos destinos el gran lobby que están haciendo -no sólo con Airbnb, porque son un montón- las operadoras para que la reglamentación no corra, o para que sea lo más laxa posible. Tienen un presupuesto de 85 millones de dólares a nivel mundial para promocionar este tipo de alojamientos. Nosotros no decimos que no exista, lo que exigimos es que a igual actividad tengan iguales impuestos, reglamentaciones y controles”, manifiesta Akrabian.

“Si no nos ponemos firmes en sacar una ley con una reglamentación que realmente haga un cuadro marco, van a seguir apareciendo más departamentos clandestinos y el negocio hotelero va a caer todavía más”, y cierra: “La Argentina está igual que el resto. Lo único en lo que se diferencia es que en los otros países ya avanzaron un poquito más en poder presionar al Gobierno, y la sociedad se empezó a dar cuenta del problema. Si vos vas a Palermo, y no conseguís departamento porque están todos alquilados o te piden 4000 dólares por mes, ahí empezás a dudar, y querés saber qué está pasando. Eso es lo que empezamos a notar ahora. Se hizo un relevamiento de la oferta de alquileres temporarios, y se registraron alrededor de 19.000 ofertas diarias de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires. ¡Es una barbaridad!”.

La próxima asamblea de este bloque se realizará en abril del 2019 en la Ciudad de Barcelona, España, y ya se asume que será un encuentro con mayor valor agregado a la búsqueda de soluciones, ya que, el espíritu reinante en NYC ha sido promover el ordenamiento jurídico y el respeto por todas las obligaciones y responsabilidades y no el ataque a otras formas de negocio.

Características de los alquileres temporarios

Los contratos de alquiler temporal no exigen la presentación de una garantía para firmar el contrato. Además, en el 97% de los casos, los departamentos vienen amoblados. Esta característica, junto a la flexibilidad en relación a la garantía, los convierten en alquileres más costosos. Para ingresar, en muchas oportunidades, los inquilinos abonan tres meses de alquiler: uno de adelanto, uno de depósito y uno de comisión. Este último se cobra cada vez que se inicia un contrato, independientemente si el inquilino está renovando o firmando por primera vez.

Para entender este fenómeno hay que analizarlo desde la rentabilidad de inmobiliarias y propietarios y desde la necesidad de los inquilinos. Los locadores ven en el alquiler temporario la posibilidad de aumentar aún más la renta de sus viviendas, percibiendo alquileres que son un 32% más elevados que los tradicionales y con la ventaja de poder actualizar los precios con mayor frecuencia. 

Pero el dato central es el interés de las inmobiliarias, que se volcaron a estos alquileres ya que ven la posibilidad de multiplicar sus comisiones. Teniendo en cuenta que la Ley 5.859 para que la comisión la pague el dueño no rige para alquileres temporarios, las inmobiliarias tienen la posibilidad de cobrarle a los inquilinos cada vez que firman o renuevan su contrato de alquiler. Es decir, pueden cobrar entre uno y cuatro meses de comisión al año.

Por último, hay que destacar que la Ley 4632 –aprobada en julio de 2013- crea un Registro en el cual deben inscribirse los inmuebles que se alquilan bajo esta modalidad. Esto implica, para los locadores, cumplir una serie de requisitos impositivos, de seguridad, de accesibilidad, entre otros. Sin embargo, son ínfimos los casos en los cuales estos departamentos están correctamente registrados. 

Qué pasa con las vacaciones

En promedio, en la temporada de verano 2019, reservar una cabaña por siete días en Villa Carlos Paz costará alrededor de $13.200. Mientras que en Mar del Plata, otro de los lugares s elegidos por los argentinos, entre alojamiento y transporte se prevé un gasto de $19.280. Ya hay ocupación garantizada de entre 50% y 60% para enero, por lo que se espera un gran verano para los destinos turísticos de Argentina

“En general, la demanda por propiedades en alquiler temporal dentro de Argentina ya presentó un incremento entre octubre de 2017 y octubre de 2018 del 21%. Mientras que la demanda por propiedades fuera del país disminuyó en un 46%”, resumió Hernán Ibáñez, gerente comercial de Mercado Libre Clasificados. Ese mismo sitio arrojó que la demanda de viviendas en alquiler temporal en Argentina se incrementó más de 87% en septiembre de este año respecto al mes anterior.

Si bien los alquileres temporales existen desde hace tiempo, el auge que se está viviendo hoy a nivel mundial no tiene antecedentes y está repercutiendo en la calidad de vida, no sólo de quienes rentan de esta manera, sino en la totalidad de los inquilinos que se ven afectados por la depreciación en la oferta y el aumento en los precios del mercado tradicional.