Hoteles: aumentan las inversiones y caen las desinversiones
El 73% de las cadenas hoteleras considera que se producirá alguna fusión, integración o compra-venta entre cadenas hoteleras en España durante el año 2016, según el informe 'Gestión de activos hoteleros 2016' elaborado por la consultora Magma Hospitality Consulting.
Las previsiones del informe para este año, elaborado en base a una encuesta a 90 cadenas hoteleras nacionales e internacionales, son "muy positivas" con una recuperación del mercado nacional e internacional, así como la llegada nuevos operadores internacionales que competirán por activos hoteleros en lugares privilegiados de Madrid y Barcelona.
El informe, presentado hoy en Madrid, muestra que se ha producido una evolución en los modelos de negocio hotelero en los últimos años. En este punto se observa un aumento considerable de las inversiones hoteleras, en un 9%, así como un fuerte descenso del 18% de las desinversiones, después de varios periodos continuados de aumento.
De las operaciones de compra y venta realizadas el pasado año el 63% ha representado adquisiciones o compras y el 37% restante desinversiones, invirtiéndose radicalmente la tendencia de años anteriores. El 74% de las operaciones se realizaron en España.
El valor medio por habitación pagado en 2015 se establece en un 73% de las operaciones de compra por menos de 120.000 euros por habitación, y en un 57% de las operaciones de venta también en menos de ese precio.
En cuanto a la tipología de hoteles, el mercado hotelero urbano sigue siendo el más demandado por los inversiones aunque ha descendido hasta el 57%. Por el contrario el mercado vacacional ha experimentado un aumento de once puntos porcentuales situándose en el 36%.
Hoteles de 4 y 5 estrellas
Especialmente significativo es el dominio de las categorías de 4 y 5 estrellas, con el 87% de las operaciones, siendo estas las "grandes ganadoras después de la crisis del sector", limitándose la compra de hoteles de bajo coste.
En el ejercicio de 2015 los grupos hoteleros mantenían un 34% de sus activos en propiedad, el 31% en régimen de alquiler, el 22% en gestión y el 14% restante en franquicia.
El 68% de los activos de las cadenas encuestadas se encuentran en España, mientras que el 9% se ubica dentro de la Unión Europea, el 4% en el resto de Europa y el 5% en el Caribe.
Evolución de los modelos de negocio
La tendencia al alza de los contratos de alquiler fijo continúa con un incremento del 1,5%. Además los contratos de gestión han aumentado un 5,5% fruto sobre todo de la entrada de inversores de perfil anglosajón. Por su parte los contratos de franquicia en este último ejercicio han representado un 13% el total, aumentando un 3% respecto al año anterior.
En el año 2015 el 63% de los contratos de alquiler fijo se ha situado entre los 3.000 y los 9.000 euros por habitación por año. En al caso de los alquileres variable el 43% se ha situado también entre esa franja.
Además, en el ejercicio de 2015 ya no se han producido renegociaciones de renta con disminuciones por encima del 15% y del total de las llevadas a término, el 75% se ha situado por debajo del 10%.
"Este año hemos detectado un cambio en el modelo de transacción con una reconversión en los modelos de negocio hotelero. Las grandes bajadas de alquiler ya se han acabado y este año el sector puede alcanzar nuevos récords en todos los sentidos con nuevas operaciones de compra sobre todo en el segmento de hoteles vacacionales", explicó Albert Grau, socio director de Magma Hospitality Consulting.
Durante 2016, las cadenas tienen previsto disminuir los contratos de alquiler fijo y variable frente a contratos de management y franquicia que aumentarán ligeramente. "Se mantiene la tendencia de los últimos dos años en los que avanzamos hacia modelos más anglosajones de negocio", aseguró Bruno Hallé, socio de la consultora.
Por todo ello desde la consultora se anticipa que se mantendrá la intención de continuar con las operaciones de desinversión siendo el tercer periodo de descenso y alcanzando un 9,2%. Por su parte las operaciones de compra continuarán en aumento alcanzando el 18,65%.
"Esta situación puede llevar a una subida de precios de los activos hoteleros en un mercado con un aumento de la demanda inversora, pero con disminución en cuanto a producto ofrecido", advierten desde la consultora.