Hace pocos días se anunció la compra del Hotel Sheraton de Retiro por parte de un grupo inversor. ¿Por qué la mayor transacción hotelera de la historia argentina es un negocio redondo?

La zona de Retiro se ganó durante mucho tiempo el mote de tierra de nadie, venida a menos, pero, a juzgar por la gran cantidad de inversiones en bienes raíces que se están haciendo en el barrio, esto cambiará.

Uno de los principales cambios es la compra, por parte del grupo inversor PointState Argentum LLC, del histórico Sheraton Buenos Aires Hotel & Convention Center -y de Park Tower-, que se encuentra desde 1972 frente a la ex Torre de los Ingleses -ahora llamada Torre Monumental-, por la friolera de 100 millones de dólares, convirtiéndose en la mayor operación hotelera de la historia argentina.

“Esta es una transacción altamente atractiva que destaca nuestro compromiso de invertir en la Argentina a largo plazo. Creemos que la reinserción de la Argentina en el mundo impulsará el crecimiento del sector de turismo. Estamos muy contentos de asociarnos con una franquicia global líder como Marriott y poder revitalizar el Sheraton Buenos Aires, el hotel más grande e icónico de Buenos Aires”, apuntó Darío Lizzano, managing director y senior portfolio manager de la filial local del fondo de inversión PointState.

La adquisición, que se realizó a fines de enero, tiene como característica que el grupo inversor le compró el establecimiento a Marriott, pero este último continuará con la administración del mismo.

La compañía internacional de servicios profesionales que se especializa en bienes raíces y gestión de inversiones Jones Lang Lasalle SRL (JLL), fue la encargada, desde su filial argentina, de facilitar la operación. Marriott tenía interés de vender el hotel desde que compró a nivel global a Starwood -compañía propietaria de la marca Sheraton- en noviembre de 2015.

La transacción por dentro

Al respecto, el director Ejecutivo de JLL Argentina, Rodrigo Millán, se refirió a la transacción en charla con Mensajero Turístico: “se realizó de manera muy confidencial. Tenemos una división de hotelería que consiste, por un lado en consultoría y, por otro, banca de inversión para transacciones de hotelería y, como Marriott es cliente nuestro a nivel internacional, nos pidió vender estos hoteles. Sabiendo que era difícil que se vendiera acá, se inició la búsqueda de interesados contactando potenciales compradores de target a nivel mundial, y sin hacer ningún tipo de marketing”.

Por este motivo, según señala, es que finalmente la compra es parcialmente en Argentina porque hay actores involucrados pertenecientes al país, pero PointState es un fondo extranjero, que “de todos modos ya entró en la Argentina, incluso antes de esta transacción, porque invirtió en otras plataformas inmobiliarias”.

Por otro lado, Millán confirmó que es la transacción hotelera más grande de la que se tenga registro en el país, porque “hay un compromiso de inversión -además de los 100 millones de dólares- que es muy importante, de alrededor de 30 millones de dólares, que fue parte del acuerdo. O sea, sin ese compromiso de realizar esa inversión, la venta no se hubiera hecho. Por eso, si se quiere, el valor total de la venta es 130 millones de dólares, pero eso no se considera precio, porque al mismo tiempo, al hacer esa inversión, los hoteles van a ser muchos mejores, con lo cual le van a poder sacar más rendimiento que en la actualidad”.

Algo más que un hotel

Si bien los inversores sólo comunican públicamente su interés en poner en valor al hotel, Mensajero Turístico pudo conocer que hay otro objetivo que se querrá alcanzar, además de renovar al “setentoso” edificio: su intención es construir una torre más, para oficinas, en el sector de piscina, canchas de tenis y spa que da a la calle San Martín y a la Avenida Eduardo Madero.

Según fuentes cercanas, es altamente probable que esto suceda, porque “el predio tiene FOT remanente para hacer eso”. Se trata del Factor de Ocupación Total, es decir la relación del total de la superficie edificable y la superficie total de la parcela.

Esto significa que el predio del Sheraton cuenta con FOT nunca utilizado, por lo que se podría concretar la construcción con permisos de obras normales, sin pedir ninguna excepción, porque el terreno no había utilizado su capacidad construible.

De acuerdo con los especialistas, el FOT disponible es de alrededor de 25 mil metros cuadrados, por lo que seguramente se hará un edificio inferior a los 25 pisos para fines corporativos, “si la planta tiene menos de mil metros, sería un error, porque es lo que buscan hoy las multinacionales”. Esto daría a entender que el edificio debería tener alrededor de 1100 o 1200 metros cuadrados por planta.

El cerebro de la operación

La apuesta de PointState Argentum es fuerte, pero no sólo por la ostentosa compra del Sheraton, sino porque está realizando una gran cantidad de operaciones en el país. La primera de gran repercusión fue la que puso al nombre de su director, Darío Lizzano, en el mapa de los medios nacionales: por un lado, se reunió en noviembre en Nueva York, donde vive, con el presidente Mauricio Macri, cuando el mandatario estuvo en el país del Norte. Por otro, es artífice de importantes transacciones.

A principios de año se supo que la firma de energía renovable Genneia compraba por 40 millones de dólares el parque eólico Loma Blanca IV a Sideli SA, del Grupo Macri. El dato de interés es que el 44 por ciento de esta empresa pertenece a PointState, y su vicepresidente es nada menos que Lizzano. En esta empresa comparte el paquete accionario con Jorge Brito, el dueño de Banco Macro. PointState también participa en Plaza Logística.

Por otro lado, este fondo inversor compró desde marzo de 2015 -anticipándose al juego-, poco más del 13 por ciento de la desarrolladora TGLT, de Federico Weil y Lizzano ocupa, también, el puesto de vicepresidente en este emprendimiento. La compañía acaba de adquirir, a su vez, el 82 por ciento de la conocida constructora Caputo -de Nicolás Caputo- por 109 millones de dólares, con el fondeo de PointState.

Un conglomerado en Retiro

PointState se convirtió en un actor fundamental para el futuro del barrio de Retiro, ya que, en un juego de articulación con TGLT, está adquiriendo más tierras además de la resonante compra del Sheraton.

En octubre pasado, la desarrolladora ya había adquirido por 40,5 millones de dólares una parcela de 3.200 metros cuadrados en el predio ferroviario en la zona de Catalinas Norte -justo frente al Sheraton, cruzando Madero- en una subasta de la Agencia de Administración de Bienes del Estado, con el fin de levantar un edificio de oficinas de 30 pisos, y que fue aprobada por el Poder Ejecutivo el 1º de febrero, según consta en la Decisión Administrativa 37/2018 del Boletín Oficial de esa fecha con firma de Marcos Peña y Rogelio Frigerio.

¿Por qué es un negoción?

Hablando con diversos referentes del sector inmobiliario, esta redacción pudo determinar que la inversión inicial de 130 millones de dólares de PointState en el Sheraton -100 millones por la compra y 30 millones en compromiso de puesta en valor del establecimiento- es, a largo plazo, un negocio por donde se lo mire. Según los especialistas consultados, la construcción de la torre de oficinas podría llegar a costar alrededor de 50 millones de dólares. Sin embargo, aunque haya que poner “dinero encima” destinado a modernizar los hoteles, y una suma extra para la construcción de la torre que sería instalada en el frente del predio, esa obra se pagaría prácticamente sola.

Los 25 mil metros cuadrados que se pretenden comercializar para oficinas, podrían llegar a costar, para sus potenciales compradores, alrededor de 7.500 dólares por metro cuadrado, un precio similar al que está costando, en promedio, en la exclusiva zona de Puerto Madero. De esta manera, se obtendrían 187,5 millones de dólares, una suma ligeramente superior a los 180 millones invertidos en primer término por PointState.

Asimismo, los expertos en real estate aclararon a Mensajero: “supongamos que no se comercialicen los 25 mil metros cuadrados en su totalidad, porque por lo general hay una cierta cantidad de metros que se pierden en sectores comunes y demás. Aunque sean 20 mil los metros cuadrados que se vendan, los dividendos alcanzarían los 150 millones, por lo que la compra del hotel sólo habría significado, poniéndolo a nuevo, una erogación de 30 millones. Un verdadero negocio.”

Casi, pero no

TGLT, la desarrolladora fondeada por PointState Argentum, estuvo a punto de adquirir una parcela de 3.200 metros cuadrados -del mismo tamaño y junto a la obtenida en el predio ferroviario en la zona de Catalinas Norte- (ver “Un conglomerado en Retiro”), pero perdió en la subasta con Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, que ofreció 40,2 millones de dólares, contra los 40 que esta ofertó, según revela la Decisión Administrativa 38/2018 publicada en el Boletín Oficial el 1º de febrero. Según informaron desde el Gobierno, el dinero obtenido con la venta de estos terrenos servirá para financiar el Paseo del Bajo.